Comment rentabiliser un terrain constructible ?
Posséder un terrain constructible non bâti est plus fréquent qu'on ne le pense. Un coup de cœur pour un emplacement privilégié dans une commune peut pousser à acheter un terrain constructible dans l'optique d'y faire bâtir ultérieurement une maison.
Un héritage permet aussi de se retrouver propriétaire d'un terrain situé ou non dans un lotissement. Se demander comment le rentabiliser est tout à fait légitime. Découvrons comment le valoriser et en tirer éventuellement quelques revenus.
Qu'appelle-t-on un terrain constructible ?
Vous l'aurez compris, un terrain constructible est une parcelle autorisée à la construction d'une maison, d'un local commercial ou d'un bâtiment agricole après autorisation de la SAFER qui gère ce type d'exploitations.
Vous avez ainsi l'entière liberté de disposer de ce terrain et de l'exploiter comme bon vous semble sous réserve de respecter :
- le plan local d'urbanisme (PLU) s'il en existe un ;
- les obligations imposées par la commune ;
- le règlement du lotissement élaboré par le promoteur immobilier.
Avoir un projet de construction est donc un moyen de rentabiliser l'investissement fait dans le terrain.
Pourquoi faire construire sur son terrain ?
Ne pas exploiter un terrain revient à immobiliser votre capital, voire à perdre de l'argent. Votre emplacement peut parfois subir un changement de zone constructible imposée par la mairie lors de la révision du plan d'occupation des sols et du PLU.
Ceci peut ne pas être sans conséquence, comme ne plus autoriser de construction sur le terrain selon l'article L. 424.5 du Code de l’urbanisme. Ce dernier précise que le permis accordé peut être retiré s'il est considéré comme illégal sous un délai de 3 ans après la délivrance de l'autorisation initiale de construire.
L'obligation d’entretien du terrain constructible
Un terrain nu ne peut rester sans entretien. Il vous incombe ainsi de le nettoyer régulièrement, de tailler les arbres et de maintenir la clôture en bon état. Vous devez également payer l’assurance du terrain avec souscription de l’assurance responsabilité en cas de dommage subi par un tiers et dont vous pourriez être responsable (par exemple un arbre qui chute sur un mur appartenant à votre voisin ou mitoyen).
Les délais imposés par le promoteur pour une parcelle en lotissement
Il est également possible qu’un règlement de lotissement impose une construction sous un certain délai. Celui-ci est généralement d’une durée de 2 ans après l’acquisition du terrain avec l’application éventuelle de pénalités en cas de non-construction dans les temps.
La construction de votre résidence principale est une solution
L’idée est la suivante : si vous désirez valoriser votre terrain et lui donner une plus grande valeur, pourquoi ne pas faire construire une maison ? Le terrain étant constructible, vous n'aurez qu'à :
- déposer la demande de permis de construire en mairie ;
- trouver un constructeur de maisons pour répondre à votre projet ;
- choisir votre modèle de maison ;
- définir l’endroit de son implantation future sur le terrain ;
- effectuer les sondages de sol ;
- suivre le chantier ;
- emménager !
Selon le type de construction choisi, votre terrain acquerra automatiquement de la valeur par la présence de la maison, l’élaboration d’un jardin arboré, l’implantation des allées et des autres aménagements extérieurs telles une terrasse ou une piscine.
La construction d'un bien à vocation locative
Si vous ne désirez pas faire construire votre résidence principale, pourquoi ne pas devenir propriétaire bailleur et investisseur en faisant bâtir une maison dans le but d'une mise en location ? Ce type de projet permet de souscrire un crédit immobilier dont les remboursements sont assurés par les loyers perçus.
Vous pouvez également bénéficier du dispositif Loi Pinel pour défiscaliser le montant de votre achat entre 12, 18 et 21 % selon la zone éligible. Le bien doit alors être loué 6, 9 ou 12 ans et est en règle avec les normes de construction actuelles (RE2020 notamment).
Comment trouver un constructeur de maisons pour rentabiliser son terrain ?
Nous vous recommandons de choisir un professionnel implanté au niveau local. Ceci aura pour effet de vous garantir un constructeur connaissant parfaitement le style régional, le droit local et les habitudes de la mairie selon le lieu d’implantation de votre terrain constructible.
Il est à noter que certains constructeurs de maisons gèrent le dépôt du permis de construire qui est un document normé par toujours facile à compléter et qui doit contenir de nombreuses pièces obligatoires (plan général d’implantation de la maison sur le terrain plan de coupe, plan d’élévation et aménagement intérieur, entre autres).
Mettre votre terrain nu à la location : le fermage ou jardin partagé
Si le terrain est situé en milieu rural et qu'il est suffisamment grand, il peut être mis en location en une parcelle ou partage des terres entre plusieurs locataires (pour la création d'un jardin partagé par exemple). Il s'agit ici souvent de fermage qui est basé sur une valeur locative au m² d'un terrain agricole et non celle d'un terrain constructible. Sachez que le montant du loyer perçu n'est pas du tout le même !
Cette solution permet de conserver le terrain constructible en bon état et de s'assurer de son entretien en attendant le moment de faire construire pour soi ou pour louer. Les loyers perçus seront intégrés à vos revenus dans la partie bénéfices fonciers et vous devrez également régler la taxe foncière.
Aménager votre terrain constructible en résidence nature
Si la surface du terrain le permet, vous avez toute latitude pour envisager l'implantation d'un espace nature sur votre commune. Il vous suffit d'effectuer quelques travaux et obtenir l'autorisation de votre mairie et autres services de l'État pour recevoir des vacanciers qui profiteront du lieu pour une mise au vert le temps des vacances.
Faire construire pour revendre
Une autre idée, pour rentabiliser un terrain constructible, est de faire construire une maison et d'en assurer vous-même les finitions pour la revendre dès la fin du chantier afin de réaliser une bonne opération immobilière et financière. Cette solution est adaptée aux personnes pouvant assurer les travaux de finition et d'installation.
Attention ! Souscrivez toujours une assurance travaux complète pour éviter toute réclamation de l'acheteur à votre encontre et de devoir subir financièrement l'éventuelle réparation de dommages.
Revendre son terrain constructible
Revendre purement et simplement le terrain constructible est aussi possible si vous ne pensez pas y réaliser une construction prochaine, son aménagement ou le mettre en location. Plutôt que de devoir entretenir le terrain, payer l'assurance et l'impôt foncier, il peut être plus intéressant de le revendre pour réaliser une possible plus-value. Cette option est souvent choisie par une personne ayant reçu une parcelle en héritage sur laquelle elle doit parfois payer des droits de succession.
Si la surface le permet, la vente en division parcellaire est une excellente solution pour rentabiliser le prix de votre terrain. Elle nécessite néanmoins de prendre certaines précautions et de bien se renseigner avant sa mise en place.
Diviser un terrain dans le but de sa revente vous oblige à obtenir un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division ou un permis d’aménager. Vous devrez également faire face à des frais de géomètre pour le bornage du terrain, payer des frais de viabilisation des différentes parcelles (électricité, eau, évacuation) et régler des frais de notaire.
Selon la valeur du terrain et sa superficie, l'affaire peut être excellente ou n'être que peu ou pas intéressante. Renseignez-vous bien.
Taxation de la plus-value d’un terrain en cas de revente
L'État perçoit une plus-value sur la revente d'un terrain si vous en êtes resté propriétaire entre 5 et 8 ans. Celle-ci s'élève à 16,5 % et s'applique sur la différence (et donc le bénéfice) entre le montant acheté et le montant vendu et que l'on appelle la plus-value.
Si vous êtes propriétaire d'un terrain constructible depuis plus de 8 ans, aucune plus-value ne sera taxée. Certains abattements et exonérations sont aussi possibles selon la zone d'implantation du terrain. N'hésitez pas à consulter un notaire si vous envisagez la revente de votre terrain constructible.